Sprzedaż mieszkania po kilku spadkach a PIT. Od kiedy liczyć 5 lat?

Planujesz sprzedaż mieszkania po spadku, a spadkodawca sam odziedziczył je wcześniej? Pięcioletni termin, po którym sprzedaż nie podlega PIT, można wówczas liczyć od nabycia nieruchomości przez wcześniejszego spadkodawcę, np. teścia lub dziadka. Za takim rozwiązaniem coraz częściej opowiadają się sądy administracyjne, choć Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) nadal liczy termin od ostatniego spadku.

Wyrokiem z 9 września 2026 r. (II FSK 1249/23) Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Dyrektora KIS w sprawie dotyczącej właśnie kolejnych dziedziczeń.

Sprzedaż mieszkania po spadku: od kiedy liczyć 5 lat?

Zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto, rodzi przychód opodatkowany PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przy nieruchomości odziedziczonej od 1 stycznia 2019 r. decyduje data nabycia przez spadkodawcę, a nie data otwarcia spadku (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT).

Jeżeli zatem matka kupiła mieszkanie w 2010 r., a syn odziedziczył je w 2026 r., termin upłynął 31 grudnia 2015 r. Syn może sprzedać mieszkanie od razu, bez PIT. Ta sama reguła obejmuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo użytkowania wieczystego.

Spadek po spadku: czyje nabycie się liczy?

Art. 10 ust. 5 odsyła do nabycia „przez spadkodawcę”, ale nie rozstrzyga sytuacji, w której spadkodawca sam odziedziczył nieruchomość. W praktyce chodzi o łańcuch dziedziczenia w rodzinie, np. po dziadku, a następnie po matce, albo po teściu, a potem po małżonku.

KIS uwzględnia wyłącznie nabycie przez bezpośredniego spadkodawcę. Sądy administracyjne liczą termin od nabycia przez pierwszego właściciela w łańcuchu spadków. Podzielamy stanowisko sądów: przepis nie zawęża pojęcia spadkodawcy do osoby, po której dziedziczy zbywca, a jego celem jest to, by kolejna śmierć w rodzinie nie uruchamiała terminu od nowa.

Sprawa z naszej praktyki: KIS każe czekać do końca 2027 r.

Ojciec nabył nieruchomość w dwóch częściach, w 1993 i 2013 r. Po jego śmierci w 2022 r. odziedziczyła ją córka, która zmarła kilka miesięcy później. Spadek po niej nabył mąż, nasz klient.

Licząc od nabycia przez ojca, termin upłynął najpóźniej 31 grudnia 2018 r., więc sprzedaż nie powinna rodzić przychodu podlegającego PIT. Dyrektor KIS w interpretacji z 5 października 2026 r. uwzględnił jednak wyłącznie nabycie przez żonę
w 2022 r. i za koniec terminu uznał 31 grudnia 2027 r. To dziewięć lat różnicy, a stanowisko organu uważamy za błędne.

Co na to sądy administracyjne?

Korzystne dla podatników wyroki zapadały przed WSA w Warszawie, Łodzi, Rzeszowie, Gdańsku i Gorzowie Wielkopolskim. Najczęściej przywoływany jest wyrok WSA w Warszawie z 9 marca 2023 r. (III SA/Wa 42/23), według którego termin liczy się od nabycia nieruchomości przez wszystkich spadkodawców, do których wcześniej należała.

Ten sam sąd 17 lipca 2024 r. uchylił interpretację w sprawie niemal identycznej z naszą (III SA/Wa 1066/24). KIS również wskazała tam 31 grudnia 2027 r., a sąd ujął rzecz wprost: spadkodawcą jest także „spadkodawca spadkodawcy”.

Sądy wskazują, że ustawa nie mówi o „bezpośrednim” spadkodawcy, a spadkobierca przejmuje majątkowe prawa podatkowe zmarłego (art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej). Skoro spadkodawczyni mogła sprzedać nieruchomość bez PIT, jej spadkobierca nie może znaleźć się w gorszym położeniu.

Wyrok NSA z 9 września 2026 r. (II FSK 1249/23)

Sprawa dotyczyła tego samego problemu co nasza: spadkobierca zbywał nieruchomość odziedziczoną po osobie, która sama nabyła ją w drodze spadku. Dyrektor KIS uznał w interpretacji indywidualnej, że pięcioletni termin biegnie od ostatniego nabycia spadku. WSA w Warszawie interpretację uchylił (wyrok z 9 marca 2023 r., III SA/Wa 42/23) i opowiedział się za wykładnią celowościową art. 10 ust. 5: termin liczy się od nabycia nieruchomości przez wszystkich wcześniejszych spadkodawców.

NSA oddalił skargę kasacyjną organu wyrokiem z 9 września 2026 r. (II FSK 1249/23), co przesądza o prawomocności rozstrzygnięcia WSA. Dopóki nie zostanie opublikowane pisemne uzasadnienie, nie sposób jednak ocenić, czy NSA zaaprobował argumentację sądu pierwszej instancji w całości, czy oparł się na odmiennych motywach.

Praktyka KIS na razie się nie zmienia. Interpretację w sprawie naszego klienta organ wydał 5 października 2026 r., niemal miesiąc po ogłoszeniu wyroku NSA, i oparł ją na wykładni zawężającej. Uzasadnienie wyroku omówimy w tym miejscu niezwłocznie po jego publikacji.

Najczęstsze pytania

Czy po sprzedaży odziedziczonego mieszkania trzeba zapłacić PIT?

Nie, jeżeli od końca roku, w którym mieszkanie nabył lub wybudował spadkodawca, minęło pięć lat (art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT).

Od kiedy liczyć 5 lat przy spadku po spadku?

Według KIS od nabycia przez bezpośredniego spadkodawcę, według sądów administracyjnych od nabycia przez pierwszego spadkodawcę w łańcuchu. NSA 9 września 2026 r. oddalił skargę kasacyjną KIS w takiej sprawie (II FSK 1249/23).

Czy przepis dotyczy spadków sprzed 2019 r.?

Tak. Art. 10 ust. 5 obejmuje każdą sprzedaż po 31 grudnia 2018 r., niezależnie od daty dziedziczenia (wyrok NSA z 9 lutego 2023 r., II FSK 1826/20).

Masz podobną sytuację?

Jeżeli przygotowujesz sprzedaż mieszkania po spadku, a nieruchomość przeszła wcześniej przez kilka dziedziczeń, zweryfikuj termin przed wizytą u notariusza. Przeanalizujemy daty nabycia w całym łańcuchu spadków, ocenimy skutki w PIT i wskażemy, czy warto wystąpić o interpretację indywidualną.

Skontaktuj się z nami